El Gobierno anunció un nuevo programa para licitar plazos fijos con el objetivo de canalizar fondos hacia el crédito hipotecario. La iniciativa, presentada por el ministro de Economía, Luis Caputo, junto al director general de Inversiones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS), Juan Cruz Micele, busca darles a los bancos financiamiento a plazos más largos para que puedan expandir los préstamos destinados a vivienda.
En qué consiste el mecanismo
El esquema funciona a través de la licitación de fondos del FGS de la Anses, que se colocarán como depósitos a plazo fijo en pesos, ajustables por UVA más un spread. Ese dinero tendrá un uso específico: financiar créditos hipotecarios para que personas físicas puedan comprar, construir, ampliar o refaccionar su primera vivienda.
El programa alcanzará un total de $2 billones, repartidos en licitaciones de $200.000 millones cada una. La primera subasta de depósitos del FGS se realizará la semana próxima, y se desarrollará mediante licitaciones abiertas entre entidades bancarias, con plazos de colocación considerablemente más extensos que los habituales en el sistema financiero argentino.
El problema que busca resolver
Caputo explicó que el objetivo central es resolver el descalce de plazos que enfrentan los bancos a la hora de otorgar créditos para vivienda: mientras los préstamos hipotecarios suelen extenderse a 15, 20, 25 o incluso 30 años, gran parte del fondeo bancario proviene de depósitos de corto plazo, que van desde cuentas a la vista hasta plazos fijos de apenas 30 días.
El ministro remarcó que, si bien el crédito hipotecario viene creciendo, sigue representando una porción muy baja del PBI: apenas 2 puntos en la Argentina, frente al 27% de Chile y a valores de entre 50% y 75% en Estados Unidos según el período. Para Caputo, ese atraso responde a la falta de ahorro de largo plazo y a un mercado de capitales todavía poco desarrollado, y el nuevo esquema apunta a extender los vencimientos del fondeo bancario para habilitar un mayor volumen de préstamos.
La lógica del programa, en síntesis:
- El FGS ya colocaba plazos fijos en bancos como parte de sus funciones habituales.
- El nuevo esquema extiende esos depósitos a plazos de entre 1 y 5 años.
- Los bancos compiten por esos fondos en licitaciones.
- El dinero adjudicado debe destinarse a créditos hipotecarios para primera vivienda.
- Las entidades quedan sujetas a condiciones de tasa, plazo y monto máximo por préstamo.
Cómo se dividen los tramos
El programa contempla dos tramos, cada uno con un plazo y una tasa mínima diferente para el depósito:
- Tramo 1: plazo de 1 año, tasa mínima de UVA + 2,50%.
- Tramo 2: plazo de 5 años, tasa mínima de UVA + 4,50%.
Caputo aclaró que esos valores son pisos mínimos: los bancos podrán ofertar tasas más altas si quieren captar más fondos en un plazo determinado. Además, se estableció un límite de concentración: ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% del monto de cada licitación, es decir, hasta $40.000 millones por ronda de $200.000 millones.
Condiciones para los créditos
El dinero obtenido en las licitaciones no será de libre disponibilidad: deberá aplicarse a créditos hipotecarios para primera vivienda dentro de los 90 días corridos desde la constitución del depósito. Los préstamos que se otorguen bajo este esquema deberán cumplir tres condiciones:
- Tasa máxima para el tomador: UVA + 7,50%.
- Plazo mínimo: 15 años.
- Monto máximo: 150.000 UVA por crédito (equivalentes a unos USD 200.000).
Caputo destacó que ese tope está por encima del monto promedio de los créditos hipotecarios actuales, que ronda los $114 millones. A partir de ese promedio, el equipo económico estimó que el programa podría alcanzar a entre 17.000 y 18.000 familias con los $2 billones disponibles.
Un ejemplo concreto
Para graficar el alcance del programa, Caputo tomó el caso de una propiedad de USD 106.000. Considerando que los bancos suelen financiar hasta el 75% del valor de la vivienda, un crédito de unos USD 80.000 (unos $114 millones) permitiría acceder a ese tipo de inmueble. Con una tasa de UVA + 7 y un plazo de 25 años, la cuota mensual rondaría los $865.000. Si esa cuota representara el 25% del ingreso del solicitante, se necesitaría un ingreso neto de $3.460.000, algo alcanzable, según el ministro, para una pareja joven con dos sueldos si el ingreso neto promedio de cada uno ronda los $1.800.000.
Resumen del esquema:
- El FGS colocará depósitos a plazo fijo en bancos.
- Los depósitos serán en pesos, ajustados por UVA más un spread.
- Habrá licitaciones de $200.000 millones cada una.
- El programa total sumará $2 billones.
- Los tramos serán a 1 y a 5 años.
- Las tasas mínimas de los depósitos serán UVA + 2,50% y UVA + 4,50%.
- Los bancos no podrán prestar esos fondos a una tasa mayor a UVA + 7,50%.
- Los créditos tendrán un plazo mínimo de 15 años.
- Cada préstamo tendrá un tope de 150.000 UVA.
- La primera subasta de depósitos del FGS se realizará la semana próxima.
El rol del FGS
Juan Cruz Micele explicó que el organismo trabajó durante varios meses junto a Capital Humano y al Ministerio de Economía para diseñar esta alternativa de financiamiento hipotecario. Señaló que el crédito hipotecario mueve actualmente unos $300.000 millones mensuales, por lo que los $2 billones que aportará el FGS representan un impulso considerable frente al volumen actual del mercado.
Micele también recordó que el mandato principal del FGS es la rentabilidad y la seguridad de sus fondos, y de forma secundaria la promoción de la macroeconomía, marco en el que se enmarca esta decisión de destinar depósitos a plazos más largos para apuntalar el financiamiento de viviendas. Finalmente, informó que el FGS pasó de administrar USD 30.000 millones en activos al inicio de la gestión de Javier Milei a USD 80.000 millones en la actualidad, un incremento superior al 160%.
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